中国住房总量估算：我们的房子过剩了吗？(3)

　　当然，这一估算并不完整，主要是存在以下三点不脚：一是不包括空置房；二是未包括投资局限低于500万的城镇自建房和“农转城房”；三是未扣减老房拆除面积。前两个因素会导致总量估算部门漏掉，成就偏小，第三个则会使得总量偏大。综合来看，影响最大的应为2010年及其之前的空置房，这部门的体量较大。中国度庭金融课题组通过两次入户观测和电话回访测算的2013年中国住房空置率为22.4%。国度电网将一年一户用电量不高出20度的住房视为 “空置”，据此可得的2017年大中都市衡宇空置率为11.9%，小都市衡宇空置率13.9%。两者之间差别较大，我们折中估计城镇住房空置率为15%。

　　思量空置率后，2010年城镇住房存量为231亿平方米，天下城镇住房总计298亿平方米，增加了35亿平方米，城镇人均栖身制作面积为36.65平方米，人均增加了4平方米，已高出住建部十三五筹划的2020年城镇住民人均住房制作面积35平方米，到达小康社会住房尺度。

　　四、对标环球人均住房面积中国住房过剩了吗？

　　2017年美国人均住房面积中位数为65.03平方米（美国普查局），2016年英国人均住房面积为49.4平方米（英国统计局），2014年德国人均住房面积为44.6平方米（德意志联邦统计局），2013年法国人均住房面积为40平方米（法国CGEDD陈诉），2014年芬兰人均住房面积为39.9平方米（芬兰统计局），2013年日本人均住房面积为38.81平方米（日本统计局），均高于中国的36.65平方米。2016年韩国人均住房面积为33.2平方米（韩国疆域交通部《2016年栖身实况观测》），2016年香港人均栖身面积约为15平方米（香港当局统计处《2016年中期生齿统计》）。由此可见，与大大都国度和地域对比，我国人均住房面积依旧偏低，根基住房需求尚有必然的增长空间。

　　图表7 环球人均住房面积比较（制作面积折算前）

　　数据来历：美国普查局，英国统计局，德意志联邦统计局，法国CGEDD陈诉，芬兰统计局，日本统计局，韩国疆域交通部，香港当局统计处。

　　尤其是思量到中国特色的公摊面积后，这一差距将更为突出。今朝各国住房面积算法纷歧样，大大都国度地域计较的是有用面积或利用面积，海内衡宇计较的是制作面积，得房率仅为70%，转换为利用面积后，中国实际人均住房面积仅为25.66平方米，依然偏低，不能说是过剩，未来尚有相当的增长空间。

　　图表8 环球人均住房面积比较（制作面积折算后）

　　数据来历：美国普查局，英国统计局，德意志联邦统计局，法国CGEDD陈诉，芬兰统计局，日本统计局，韩国疆域交通部，香港当局统计处。

　　五、城镇住房供应布局阐明：总量还未过剩，细分市场仍有时机

　　一个总量数字并不能代表中国住房市场的全貌。即便未来总量趋于饱和，也不料味着房地产行业就没有空间了。从城镇住房的布局来看，我们今朝的住房体系还相对低级，真正市场化的商品房占比并不高，尚有无数人没有住上高质量的商品房，这大概还脚以再支撑房地产市场十几年。除此之外，已购公房的改革未来也是一个大的市场。下面我们就来说一下种种住房的远景：

　　第一，商品住房112亿平方米，是新增城镇住房的绝对主力，但存量占比仅为38%，还未到过剩的境地，未来尚有空间。怀抱商品住房面积的指标较多，常见的有新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积。在进行商品住房面积计较时我们选用的是竣工面积，因为新开工面积、施工面积范畴较广，只是表白行为的提倡和进行，并不代表都能完成，存在停工缓建无法全额计入制作面积的气象。销售面积包罗未来完成交付的期房，而竣工面积是已经形成的存量，更具有代表性。将统计局宣布的1981- 2017年商品住房竣工面积贮加即可获得我国城镇商品住房存量为112亿平方米，占比为37.58%，表白房改至今取得了显著的成效，商品房已成为我国城镇住房最重要的构成部门，但从占比上看仍有不小的希望空间。

　　第二，保障房72亿平方米，占比约为24%，作为城镇住房的增补总量已经不低，未来应该保持不变，不然会挤占过多的市场用地，推高房价，背离保低端、促民生的初志。保障房是基于十一五和十二五的数据保障房包围率数据估算而来，保障房包围率即享受保障性住房和通过棚户区改革改进住房前提的家庭户在城镇常住家庭户数占比。2010年我国城镇保障性住房包围率为7%-8%，2015年我国城镇保障性住房包围率为20%。保障房家庭户均栖身面积约为85平方米，假定享受保障房家庭户均栖身面积和城镇常住家庭户均栖身面积相差不大，可通过2010年的城镇住房总量231亿平方米推算十一五末保障房累计总面积16亿平方米。十二五保障房全面提速，2015年底保障房累计总面积56亿平方米，年均增加8亿平方米，依据十二五期间的保障房成长预测2016年和2017年的保障房增量，相加获得2017年城镇保障房累计面积为72亿平方米。可见，颠末十二五加快期后，保障性住房建树正式驶入快车道，总量局限快速增长，包围面迅速扩大，未来继承提速的空间有限。

　　图表9 2009-2015年城镇城镇保障房建树环境

资料来历：住建部 如是金融研究院

　　图表10 2017年城镇保障房累计总面积估算

资料来历：住建部 如是金融研究院