创新地产发展模式，加强信贷管理改革

北京8月29日电 中国银行与金融监督管理总局于28日联合发布了《关于改革完善房地产信贷管理，推动加快构建房地产发展新模式的意见》（简称《意见》）。同日，金融监督管理总局还发布了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》等相关文件。

中国银行的一位负责人表示，《意见》旨在适应房地产行业转型及新模式建设需求，从宏观角度出发，建立房地产信贷基础制度，优化信贷体系，以更好满足房地产的合理信贷需求，维护购房者的合法权益，并促进金融与房地产的良性循环。《意见》结合个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等管理办法，共同形成了新模式下的房地产信贷制度。

《意见》规定，每个房地产项目应由一家主办银行负责，开发贷款可以单独或由银团发放。贷款期限需与项目的建设和销售周期相匹配，覆盖从开工到竣工备案的全过程。其中，预售项目的贷款最长为5年，现房销售项目与商业地产项目的最长期限均为7年，首次还本时间原则上应在项目竣工备案后进行。

为强化个人住房贷款与开发贷款之间的衔接，《意见》指出，个人住房贷款应采用受托支付的方式进行。如果购房者购买的新建住房是现房销售，则资金将支付至主办银行为项目公司开立的账户；采取预售的，资金将支付至监管的预售资金账户。此外，《意见》将个人住房贷款的期限上限从30年延长至40年，给予借贷双方更大的灵活性，具体期限由购房者与商业银行协商确定。

为了保护购房者的合法权益，《意见》要求在开发建设阶段，由主办银行对项目资金进行封闭管理；在销售阶段，需推迟个人住房贷款的发放时间，以防止因延迟交房而引发的金融风险。

金融监督管理总局相关部门表示，制定这些办法是为了适应房地产市场的现状和未来发展，强调以项目为中心、主办银行负责、资金管理封闭的原则，指导银行业金融机构按市场化、法治化的方式提供房地产金融服务，确保对房地产开发、建设、销售和运营的全周期金融支持。

《商品住房开发贷款管理办法（试行）》借鉴了“白名单”机制，公平对待不同所有制项目，以满足商品住房开发项目的合理融资需求。《个人住房贷款管理办法（试行）》调整了贷款发放时机，适当放宽收入与偿债比的上限，并延长贷款期限上限，以保障购房者的权益，同时更好地满足居民的刚需和改善性住房需求。《商业地产贷款管理办法（试行）》明确了在商业地产开发、购买和运营各阶段的贷款要求，以支持商业地产市场的稳定发展。

“从购房者的角度来看，《意见》将‘保交楼’的阶段性行政举措常态化，‘能拿房、再还贷’保障了购房者的资金安全；最长40年贷款期限有效减轻了购房者的财务压力，债务重组机制的升级为困难家庭提供了缓冲期。”招联首席经济学家董希淼表示，对房地产行业而言，主办银行制度和资金全封闭管理让房企能根据项目的开发价值获得融资，同时贷款期限与建设周期相匹配，首次还本时间安排在竣工后，行业内的开发活动将更趋规范。